Il Decreto-Legge n. 133 del 12 settembre 2014 detto ‘”Sblocca Italia’” recante “Misure urgenti per l’apertura dei cantieri, la realizzazione delle opere pubbliche, la digitalizzazione del Paese, la semplificazione burocratica, l’emergenza del dissesto idrogeologico e per la ripresa delle attività produttive” è stato pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 212 del 12 settembre 2014.
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Vediamo le principali novità.
Con lo “Sblocca Italia”, arriva il bonus “buy to rent”, una nuova misura diretta a incentivare gli investimenti immobiliari. L’art.22 introduce uno sconto fiscale del 20% sull’acquisto o la costruzione di immobili, che si concretizza in una deduzione di 60.000 euro, godibile in massimo otto anni (7.500 euro all’anno).
Il vero problema è che quell’immobile, da acquistare direttamente dal costruttore (o dall’impresa di costruzione o ristrutturazione), dovrà poi essere locato per almeno otto anni a canone concordato. Coloro che acquisteranno con il bonus del 20% saranno, dunque, obbligati a locare in base al meccanismo della L. 431/98 o con canoni da housing sociale (D.P.R. 380/2001 e L. 350/2003). Lecondizioni per la concessione dell’agevolazione sono le seguenti:
– l’acquisto deve essere effettuato dall’1.01.2014 al 31.12.2017;
– l’immobile deve essere a destinazione residenziale(di nuova costruzione o oggetto di ristrutturazione [ex art. 3, co.1 lett.d] del D.P.R. n.380/2001);
– la categoria catastale deve essere necessariamente A (abitazioni) esclusi gli A8, A9 e A1 (ville e case storiche o signorili); – l’unità non sia ubicata nelle zone omogenee classificate E (D.M. n.1444 del 2.04.68)
– la classe energetica degli immobili deve essere del tipo A o B;
– il cedentedeve essere impresa di costruzione o di ristrutturazione immobiliare o cooperativa edilizia o soggetti che vi hanno fatto tali interventi;
– l’acquirente deve essere persona fisica che non esercita attività commerciale;
– il tetto di spesa per l’acquisto (anche di due immobili) è di 300.000 euro;
– la destinazione locativa va operata entro 6 mesi dalla fine lavori di costruzione o dall’acquisto;
– il canone non sia superiore a quello ex art.2 co.3 L. 431/98 o a quello ex convenzione art.18 D.P.R. 380/2001 o ex art.3, co.114 L. 350/2003;
– locatoree locatarionon devono avere rapporti di parentela entro il 1° grado.
Qualora manchino tali requisiti, scatta l’immediata decadenza dalle agevolazioni e la restituzione del bonus, anche se non è ben chiaro cosa debba accadere quando questo si verifica indipendentemente dalla volontà del locatore, soprattutto quando la locazione riprende dopo un periodo. Si attende l’emanazione di un D.M. attuativo che dirima ogni dubbio in merito. La deduzione spetta, nella medesima misura e nel medesimo limite massimo complessivo di 300.000 euro, anche per le spese sostenute dal contribuente persona fisica non esercente attività commerciale per prestazioni di servizi, dipendenti da contratti d’appalto, per la costruzione di un’ unità immobiliare a destinazione residenziale su aree edificabili già possedute dal contribuente stesso prima dell’inizio dei lavori o sulle quali sono già riconosciuti diritti edificatori. Ai fini della deduzione le predette spese di costruzione sono attestate dall’impresa che esegue i lavori. Il comma 3 dell’art. 21 del D.L. in commento, stabilisce che Fermo restando il limite massimo complessivo di 300.000 euro, la deduzione spetta anche per l’acquisto o realizzazione di ulteriori unità immobiliari da destinare alla locazione. Un decreto ministeriale stabilirà con maggiore precisione le modalità di applicazione del dettato normativo, nonostante sia già in essere.
Altra norma sulle locazioni riguarda quelli non abitativi: grazie all’art.18 del DL n.133/2014 sarà derogabile la vecchia L. 392/78, purché il canone annuo superi i 150.000 euro (anche se destinati ad alberghi). Nell’articolo 79 della Legge 27 luglio 1978, n. 392, dopo il secondo comma, l’art.18 del D.L. n.133/2014 aggiunge un ulteriore comma che stabilisce che nei contratti di locazione di immobili adibiti a uso diverso da quello di abitazione, anche se adibiti ad attività alberghiera, per i quali sia pattuito un canone annuo superiore a euro 150.000, è facoltà delle parti concordare contrattualmente termini e condizioni in deroga delle disposizioni della Legge. n. 392/78.
I contratti devono essere provati per iscritto.
Per quanto riguarda gli accordi di riduzione dei canoni di locazione, l’articolo 19 prevede l’esenzione da ogni imposta di registro e di bollo.
Nel decreto legge all’art.23 si rivitalizza anche il vecchio affitto con riscatto (con trascrizione), con obbligo del concedente, se inadempiente, di rendere tutti i canoni (maggiorati di interessi) incassati sino a quel momento.
Se invece a essere inadempiente è l’inquilino, perde i canoni versati.
Il limite per i canoni in ritardo è determinato dalle parti, ma non può essere inferiore al 5% del loro numero. Quindi, per esempio, con 100 rate mensili se ne possono saltare cinque al massimo, poi l’accordo salta. Ma nel contratto può essere previsto un trattamento più generoso.
Il comma 1 dell’art. 23 fa un cenno alla disciplina generale che regola la trascrizione dei contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto.
Tali contratti sono trascritti ai sensi dell’ articolo 2645-bis codice civile.
Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore a un ventesimo del loro numero complessivo. Ai contratti di cui al comma 1 si applicano gli articoli 2668, quarto comma, 2775-bis e 2825-bis del codice civile. Il termine triennale previsto dal comma terzo dell’articolo 2645-bis del codice civile è elevato a tutta la durata del contratto e comunque a un periodo non superiore a dieci anni.
Si applicano altresì le disposizioni degli articoli da 1002 a 1007 nonché degli articoli 1012 e 1013 del codice civile, in quanto compatibili.
In caso di inadempimentosi applica l’articolo 2932 del codice civile.
Se il contratto ha per oggetto un’abitazione, il divieto di cui all’articolo 8 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n.122, opera fin dalla concessione del godimento.
In caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali. In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile e acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto. In caso di fallimento del concedente il contratto prosegue, fatta salva l’applicazione dell’articolo 67, comma 3, lettera c), del R.D. 16 marzo 1942, n.267, e successive modificazioni. In caso di fallimento del conduttore, si applica l’articolo 72 del R.D. 16 marzo 1942, n.267, e successive modificazioni; se il curatore si scioglie dal contratto, si applicano le disposizioni previste per la risoluzione per inadempimento del concedente.
Il legislatore specifica che tali disposizioni si applicano anche ai contratti di: – locazione con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per ambedue le parti;
– divendita con riserva di proprietà, stipulati successivamente al 12 settembre 2014; ma a patto che vi sia il positivo perfezionamento della procedimento di autorizzazione della Commissione Europea.
Tra le misure ci sono anche semplificazioni a favore delle famiglie che intendono frazionare o accorpare appartamenti o procedere con lavori di ristrutturazioni in casa che modificano le superfici interne senza però toccare la volumetria nei muri portanti.
Per quanto riguarda le imprese, l’articolo 30 è interamente dedicato al rilancio del Made in Italy: sostegno alle esportazioni, fiere, valorizzazione produzioni di eccellenza, promozione dell’e-commerce delle PMI. Ci sono poi misure specifiche per il rilancio alberghiero, con la normativa sui condhotel, alberghi composti da parti di diversi immobili situati nello stesso Comune, ma a gestione unitaria.
La parte dedicata alle semplificazioni burocratiche prevede il potenziamento della Cassa Depositi e Prestiti, agevolazioni fiscali per la finanza di progetto, semplificazioni sui project bond, l’istituzione di un fondo per la capitalizzazione delle imprese. Infine, ci sono le semplificazioni ambientali ed energetiche e l’annunciato rifinanziamento della cassa in deroga 2014.
Il governo ha poi come obiettivo di inserire nella prossima legge di stabilità 2015 la proroga dei bonus sulla ristrutturazione edilizia del 50% e quello del 65% per la riqualificazione energetica.
Con la recente circolare 1/2014 il Dipartimento delle Finanze fornisce le prime indicazioni relative il corretto adempimento dell’obbligo di fatturazione elettronica delle cessioni di beni e prestazioni di servizi effettuate dalle imprese nei confronti delle PA (art. 1 commi dal 209 al 214 L. 244/2007).
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Si rammenta che il D.M. 55/2013 ha definito le regole tecniche di operatività dell’obbligo ed ha individuato, quale data di decorrenza:
– il 6/06/2014 per Ministeri, Agenzie fiscali ed Enti nazionali di previdenza e di assistenza sociale (INPS, INARCASSA, CNPADC, ENPAM, CIPAG, ENPACL, ecc.);
– il 31/03/2015, per tutte le altre amministrazioni centrali , comprese quelle locali per le quali dovrà essere emanato uno specifico Decreto.
Le indicazioni operative della circolare 1/2014 riguardano nello specifico:
– il termine per il caricamento delle anagrafiche degli uffici adibiti alla ricezione delle fatture elettroniche nell’IPA;
– l’emissione della fattura elettronica;
– il divieto di pagamento in assenza di fattura elettronica;
– il trattamento dei casi in cui è impossibile il recapito della fattura elettronica all’amministrazione.
Nella trattazione che segue si analizzano detti chiarimenti alla luce del D.M. 55/2013 che regolamenta la suddetta disciplina.
Disposizioni generali
Come noto, la fattura elettronica consiste in un documento in formato XML, sottoscritto con firma elettronica qualificata o digitale, da inviare mediante il Sistema di interscambio (SDI); infatti, una volta predisposta dal fornitore, detta fattura, va inviata al SDI il quale:
– assegna un identificativo;
– effettua una serie di controlli propedeutici all’inoltro del documento.
Tuttavia, come vedremo meglio in seguito, al fine di ricevere la fattura elettronica attraverso il citato SDI le PA sono tenute ad inserire all’interno dell’Indice delle Pubbliche Amministrazioni (IPA) l’anagrafica degli uffici (centrali o periferici) destinatari delle stesse. Detti uffici vanno identificati con un Codice Univoco da comunicare ai fornitori i quali devono indicarlo in fattura.
La fattura elettronica riporta i dati e le informazioni contenute nell’allegato A al D.M. 55/2013; in particolare, è d’obbligo riportare:
– le informazioni fiscali;
– le informazioni per la trasmissione attraverso il sistema di interscambio (SDI).
Nell’ambito dell’art. 25 del recente D.L. 66/2014 (cd Decreto “Renzi”) viene stabilito che le fatture elettroniche emesse nei confronti delle PA, devono indicare, tra gli altri elementi previsti:
– il Codice identificativo di gara (CIG), salvo gli specifici casi di esclusione della tracciabilità ex Legge n. 136/2010;
– il Codice unico di Progetto (CUP) per le fatture riferite a opere pubbliche, manutenzioni straordinarie, interventi finanziari da contributi comunitari nonché se previsto ai sensi dell’art. 11, Legge n. 3/2003. In mancanza di detti codici la PA non può effettuare il pagamento della fattura.
La trasmissione delle fatture al SDI e da questi alle PA destinatarie avviene attraverso l’utilizzo di uno dei seguenti canali:
– PEC o analogo sistema di posta elettronica basato su tecnologie che certifichino data e ora dell’invio e della ricezione delle comunicazioni, nonché l’integrità del contenuto delle stesse;
– SDICoop un sistema di cooperazione applicativa esposto su rete internet fruibile attraverso protocollo HTTPS per i soggetti non attestati su rete SPC (Sistema Pubblico di Connettività);
– SPCoop un sistema di cooperazione applicativa tramite porte di dominio attestate su rete SPC (Sistema Pubblico di Connettività);
– SDIFTP un sistema di trasmissione dati tra terminali remoti basato su protocollo FTP all’interno di circuiti chiusi che identificano in modo certo i partecipanti e assicurano la sicurezza del canale;
– Internet un sistema di trasmissione telematica esposto su rete internet fruibile attraverso protocollo HTTPS per i soggetti accreditati (sito www.fatturapa.gov.it per i soggetti abilitati a Entratel, Fisconline o Carta nazionale dei servizi).
Come anticipato, secondo l’art. 3 del D.M. 55/2013, le PA destinatarie delle fatture elettroniche sono tenute ad inserire l’anagrafica dei propri uffici deputati alla ricezione delle suddette fatture nell’Indice delle Pubbliche Amministrazioni (IPA); in particolare ogni ufficio è contraddistinto da uno specifico Codice Univoco che i fornitori devono riportare obbligatoriamente nella fattura elettronica, pena lo scarto dell’invio. Infatti, come sottolineato nella circolare “il codice univoco è un elemento essenziale per la trasmissione della fattura allo specifico ufficio dell’amministrazione committente”.
Per tale ragione l’art. 6 del D.M. 55/2013 stabilisce che il termine entro il quale ciascuna PA deve completare il caricamento in IPA dell’anagrafica dei propri uffici precede di 3 mesi la data di decorrenza dell’obbligo di fatturazione.
Detto termine, secondo il MEF, opera anche per le Pubbliche Amministrazioni per le quali non è ancora stabilita la decorrenza dell’obbligo, essendovi tenute sia le amministrazioni pubbliche di cui all’art. 1 comma 2 della L. 196/2009, sia le amministrazioni autonome.
L’art. 1 co. 211 della L.244/2007 stabilisce che la trasmissione delle fatture elettroniche avviene attraverso il Sistema di interscambio (SDI) che il MEF ha affidato all’Agenzia delle Entrate e a SOGEI, escludendo quindi che le fatture vengano inviate direttamente all’amministrazione committente. All’atto della ricezione della fattura elettronica è il SDI che provvede ad inoltrarla al competente ufficio, identificato tramite il codice univoco riportato in fattura.
Nell’ambito della circolare in esame, importanti chiarimenti riguardano poi il momento in cui la fattura elettronica è emessa. In particolare l’art. 2 del citato D.M. stabilisce che la fattura elettronica:
– si intende trasmessa/ricevuta dall’Amministrazione competente;
– solo a seguito del rilascio al cedente/prestatore della ricevuta di consegna da parte del SDI.
Tale previsione è coerente col disposto dell’art. 21, comma 1 del D.P.R. 633/72 secondo cui “La fattura, cartacea o elettronica, si ha per emessa all’atto della sua consegna, spedizione, trasmissione o messa a disposizione del cessionario o committente“.
Le fatture, infatti, non vengano inviate direttamente all’amministrazione committente, ma veicolate tramite il Sistema di interscambio cui i fornitori delle PA sono tenuti a inviare le proprie fatture.
Una volta ricevuta la fattura, il Sistema di interscambio, effettua dapprima una serie di controlli (nomenclatura del file trasmesso, dimensione del file, verifica dell’integrità del documento, ecc.), poi provvede ad inoltrarla la stessa al competente ufficio dell’Amministrazione committente, identificato tramite il Codice Univoco riportato nella fattura.
In funzione dell’esito di tale inoltro, il SDI rilascia al soggetto che ha inviato la fattura:
– RICEVUTA DI CONSEGNA (inoltro con esito positivo)
in tal caso, la ricevuta recapitata al soggetto che ha inviato la fattura è certamente sufficiente a provare sia l’emissione della fattura elettronica, sia la sua ricezione da parte della pubblica amministrazione committente.
– NOTIFICA DI MANCATA CONSEGNA
(inoltro con esito negativo) questa che costituisce conferma di ricevimento della fattura da parte del SDI e di conseguenza l’effettiva trasmissione da parte dell’ emittente.
L’art. 6 del D.M. 55/2013 prevede che, trascorsi 3 mesi dalla data di decorrenza dell’obbligo, le PA non possono procedere ad alcun pagamento, nemmeno parziale, sino all’invio delle fatture elettroniche. Si rammenta, infatti, che l’obbligo di emissione in forma elettronica preceda di 3 mesi la corrispondente decorrenza del divieto di accettazione e pagamento di fatture in forma cartacea.
Si tratta, quindi, di un periodo di transizione di 3 mesi (decorrenti per i Ministeri e soggetti assimilati dal 6 giugno 2014), durante il quale:
– le PA possono ancora accettare e pagare fatture emesse in forma cartacea;
– i fornitori, non possono più emettere fattura in forma cartacea.
Sono fatte salve tutte le disposizioni in merito ai termini di pagamento delle fatture; in particolare, il D.Lgs 231/2002 fissa in 30 giorni il termine ordinario per il pagamento delle fatture, con decorrenza dalla data di ricevimento della fattura, trascorsi i quali sono dovuti al creditore gli interessi moratori sull’importo dovuto senza che sia necessaria la costituzione in mora.
Il diritto a riposo settimanale e ferie annuali retribuite è sancito dalla Costituzione.
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Ogni lavoratore ha diritto a un minimo di 4 settimane di ferie annue.
Salvo diverse disposizioni dei contratti collettivi, il numero di giorni di ferie matura pro quota nel tempo in base ai mesi di lavoro , anche durante periodi di assenza. Il periodo minimo può aumentare in base ai contratti di lavoro.
Se i contratti collettivi lo consentono, il datore di lavoro può richiamare il lavoratore dalle ferie in presenza di serie ragioni; in questo caso il lavoratore avrà diritto a consumare la parte restante in un secondo momento.
Se il lavoratore si ammala prima delle ferie, può sospenderle temporaneamente e, a meno di avviso diverso da parte del datore di lavoro, riprenderle una volta esaurito il periodo di malattia stesso.
Se invece la malattia interviene durante le ferie, il lavoratore ha diritto di goderle dopo la guarigione, previo accordo con l’azienda e sempre che la malattia rappresenti un impedimento per l’effettivo riposo e quindi impedisca il pieno godimento delle ferie.
Il periodo di ferie è stabilito in genere dal datore di lavoro, che deve darne comunicazione al lavoratore.
Se l’azienda chiude per un certo periodo si parla di ferie collettive: in questo caso il lavoratore non può opporsi.
Altrimenti, queste sono le regole generali:
– due settimane (salvo deroghe della contrattazione collettiva, che possono prevederne la riduzione per eccezionali ragioni di servizio) continuative se richiesto dal lavoratore, nel corso dell’anno di maturazione;
– altre due settimane possono essere fruite in maniera frazionata, entro 18 mesi dalla conclusione dell’anno di maturazione (salvo deroghe della contrattazione collettiva);
– ulteriori giorni eventualmente stabiliti dalla contrattazione collettiva o individuale, fruibili in maniera frazionata, secondo i contratti o gli usi aziendali.
Il periodo di ferie non è mai monetizzabile con due eccezioni:
– risoluzione del rapporto di lavoro
– contratto a tempo determinato di durata inferiore a un anno.
Nel caso di mancato godimento dopo la scadenza prevista (solitamente 18 mesi), il datore di lavoro deve versare i contributi all’INPS. La mancata fruizione del periodo minimo legale fa scattare le seguenti sanzioni introdotte con l’art. 7 della legge n. 183/2010:
– da 100 a 600 euro per ogni lavoratore;
– da 400 a 1500 euro in caso di violazione per più di cinque lavoratori, o in due diverse annualità;
– da 800 a 4.500 euro per violazioni riguardanti più di dieci lavoratori o che siano durate almeno quattro anni.
Lo studio rimane a disposizione per eventuali chiarimenti in merito.