Decreto Sblocca Italia
Il Decreto-Legge n. 133 del 12 settembre 2014 detto ‘”Sblocca Italia’” recante “Misure urgenti per l’apertura dei cantieri, la realizzazione delle opere pubbliche, la digitalizzazione del Paese, la semplificazione burocratica, l’emergenza del dissesto idrogeologico e per la ripresa delle attività produttive” è stato pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 212 del 12 settembre 2014.
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Vediamo le principali novità.
Con lo “Sblocca Italia”, arriva il bonus “buy to rent”, una nuova misura diretta a incentivare gli investimenti immobiliari. L’art.22 introduce uno sconto fiscale del 20% sull’acquisto o la costruzione di immobili, che si concretizza in una deduzione di 60.000 euro, godibile in massimo otto anni (7.500 euro all’anno).
Il vero problema è che quell’immobile, da acquistare direttamente dal costruttore (o dall’impresa di costruzione o ristrutturazione), dovrà poi essere locato per almeno otto anni a canone concordato.
Coloro che acquisteranno con il bonus del 20% saranno, dunque, obbligati a locare in base al meccanismo della L. 431/98 o con canoni da housing sociale (D.P.R. 380/2001 e L. 350/2003).
Lecondizioni per la concessione dell’agevolazione sono le seguenti:
– l’acquisto deve essere effettuato dall’1.01.2014 al 31.12.2017;
– l’immobile deve essere a destinazione residenziale(di nuova costruzione o oggetto di ristrutturazione [ex art. 3, co.1 lett.d] del D.P.R. n.380/2001);
– la categoria catastale deve essere necessariamente A (abitazioni) esclusi gli A8, A9 e A1 (ville e case storiche o signorili);
– l’unità non sia ubicata nelle zone omogenee classificate E (D.M. n.1444 del 2.04.68)
– la classe energetica degli immobili deve essere del tipo A o B;
– il cedentedeve essere impresa di costruzione o di ristrutturazione immobiliare o cooperativa edilizia o soggetti che vi hanno fatto tali interventi;
– l’acquirente deve essere persona fisica che non esercita attività commerciale;
– il tetto di spesa per l’acquisto (anche di due immobili) è di 300.000 euro;
– la destinazione locativa va operata entro 6 mesi dalla fine lavori di costruzione o dall’acquisto;
– il canone non sia superiore a quello ex art.2 co.3 L. 431/98 o a quello ex convenzione art.18 D.P.R. 380/2001 o ex art.3, co.114 L. 350/2003;
– locatoree locatarionon devono avere rapporti di parentela entro il 1° grado.
Qualora manchino tali requisiti, scatta l’immediata decadenza dalle agevolazioni e la restituzione del bonus, anche se non è ben chiaro cosa debba accadere quando questo si verifica indipendentemente dalla volontà del locatore, soprattutto quando la locazione riprende dopo un periodo. Si attende l’emanazione di un D.M. attuativo che dirima ogni dubbio in merito.
La deduzione spetta, nella medesima misura e nel medesimo limite massimo complessivo di 300.000 euro, anche per le spese sostenute dal contribuente persona fisica non esercente attività commerciale per prestazioni di servizi, dipendenti da contratti d’appalto, per la costruzione di un’ unità immobiliare a destinazione residenziale su aree edificabili già possedute dal contribuente stesso prima dell’inizio dei lavori o sulle quali sono già riconosciuti diritti edificatori.
Ai fini della deduzione le predette spese di costruzione sono attestate dall’impresa che esegue i lavori.
Il comma 3 dell’art. 21 del D.L. in commento, stabilisce che Fermo restando il limite massimo complessivo di 300.000 euro, la deduzione spetta anche per l’acquisto o realizzazione di ulteriori unità immobiliari da destinare alla locazione.
Un decreto ministeriale stabilirà con maggiore precisione le modalità di applicazione del dettato normativo, nonostante sia già in essere.
Altra norma sulle locazioni riguarda quelli non abitativi: grazie all’art.18 del DL n.133/2014 sarà derogabile la vecchia L. 392/78, purché il canone annuo superi i 150.000 euro (anche se destinati ad alberghi).
Nell’articolo 79 della Legge 27 luglio 1978, n. 392, dopo il secondo comma, l’art.18 del D.L. n.133/2014 aggiunge un ulteriore comma che stabilisce che nei contratti di locazione di immobili adibiti a uso diverso da quello di abitazione, anche se adibiti ad attività alberghiera, per i quali sia pattuito un canone annuo superiore a euro 150.000, è facoltà delle parti concordare contrattualmente termini e condizioni in deroga delle disposizioni della Legge. n. 392/78.
I contratti devono essere provati per iscritto.
Per quanto riguarda gli accordi di riduzione dei canoni di locazione, l’articolo 19 prevede l’esenzione da ogni imposta di registro e di bollo.
Nel decreto legge all’art.23 si rivitalizza anche il vecchio affitto con riscatto (con trascrizione), con obbligo del concedente, se inadempiente, di rendere tutti i canoni (maggiorati di interessi) incassati sino a quel momento.
Se invece a essere inadempiente è l’inquilino, perde i canoni versati.
Il limite per i canoni in ritardo è determinato dalle parti, ma non può essere inferiore al 5% del loro numero. Quindi, per esempio, con 100 rate mensili se ne possono saltare cinque al massimo, poi l’accordo salta. Ma nel contratto può essere previsto un trattamento più generoso.
Il comma 1 dell’art. 23 fa un cenno alla disciplina generale che regola la trascrizione dei contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto.
Tali contratti sono trascritti ai sensi dell’ articolo 2645-bis codice civile.
Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore a un ventesimo del loro numero complessivo.
Ai contratti di cui al comma 1 si applicano gli articoli 2668, quarto comma, 2775-bis e 2825-bis del codice civile.
Il termine triennale previsto dal comma terzo dell’articolo 2645-bis del codice civile è elevato a tutta la durata del contratto e comunque a un periodo non superiore a dieci anni.
Si applicano altresì le disposizioni degli articoli da 1002 a 1007 nonché degli articoli 1012 e 1013 del codice civile, in quanto compatibili.
In caso di inadempimentosi applica l’articolo 2932 del codice civile.
Se il contratto ha per oggetto un’abitazione, il divieto di cui all’articolo 8 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n.122, opera fin dalla concessione del godimento.
In caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali. In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile e acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto.
In caso di fallimento del concedente il contratto prosegue, fatta salva l’applicazione dell’articolo 67, comma 3, lettera c), del R.D. 16 marzo 1942, n.267, e successive modificazioni.
In caso di fallimento del conduttore, si applica l’articolo 72 del R.D. 16 marzo 1942, n.267, e successive modificazioni; se il curatore si scioglie dal contratto, si applicano le disposizioni previste per la risoluzione per inadempimento del concedente.
Il legislatore specifica che tali disposizioni si applicano anche ai contratti di:
– locazione con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per ambedue le parti;
– divendita con riserva di proprietà, stipulati successivamente al 12 settembre 2014;
ma a patto che vi sia il positivo perfezionamento della procedimento di autorizzazione della Commissione Europea.
Tra le misure ci sono anche semplificazioni a favore delle famiglie che intendono frazionare o accorpare appartamenti o procedere con lavori di ristrutturazioni in casa che modificano le superfici interne senza però toccare la volumetria nei muri portanti.
Per quanto riguarda le imprese, l’articolo 30 è interamente dedicato al rilancio del Made in Italy: sostegno alle esportazioni, fiere, valorizzazione produzioni di eccellenza, promozione dell’e-commerce delle PMI. Ci sono poi misure specifiche per il rilancio alberghiero, con la normativa sui condhotel, alberghi composti da parti di diversi immobili situati nello stesso Comune, ma a gestione unitaria.
La parte dedicata alle semplificazioni burocratiche prevede il potenziamento della Cassa Depositi e Prestiti, agevolazioni fiscali per la finanza di progetto, semplificazioni sui project bond, l’istituzione di un fondo per la capitalizzazione delle imprese. Infine, ci sono le semplificazioni ambientali ed energetiche e l’annunciato rifinanziamento della cassa in deroga 2014.
Il governo ha poi come obiettivo di inserire nella prossima legge di stabilità 2015 la proroga dei bonus sulla ristrutturazione edilizia del 50% e quello del 65% per la riqualificazione energetica.
18/9/2014
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