Cedolare secca: convenienza e controindicazioni
La nuova formulazione dell’articolo 37, comma 4-bis del Tuir, prevede che il reddito delle unità immobiliari locate da assoggettare a tassazione è rappresentato dal valore maggiore tra la rendita catastale rivalutata e il canone di locazione risultante dal contratto ridotto forfettariamente del 5%. Il taglio della deduzione forfettaria del canone di locazione, rende maggiormente conveniente la scelta della cedolare secca rispetto al regime ordinario.
Disposizioni nella Legge di Stabilità – La scelta dell’opzione deve tenere conto anche delle misure fiscali che sono contenute nel disegno di legge di stabilità che potrebbero rimodulare l’entità delle deduzioni e detrazioni. Naturalmente il tutto va ponderato anche in relazione alla situazione del contribuente che riguarda sia i nuovi contratti sia quelli in corso per i quali il contribuente può decidere di transitare da un regime all’altro.
Variabili per i due regimi – In merito alle variabili che caratterizzano i due regimi alternativi, oltre agli indubbi vantaggi della cedolare secca, che consistono nell’applicazione di aliquote fisse al di sotto delle aliquote progressive Irpef per scaglioni e che sostituiscono le altre imposte gravanti sul contratto, vi è il fatto che le aliquote sostitutive vanno applicate sull’intero canone annuo senza considerare le deduzioni forfettarie previste nel regime ordinario. Tale effetto dal prossimo anno si ridurrà notevolmente quando la deduzione riconosciuta a chi applica il regime ordinario scende dall’attuale 15% al 5%.
Le controindicazioni – Prima di effettuare la scelta sul regime sostitutivo è necessario effettuare alcune valutazioni. Ricordiamo che il locatore per tutta la durata dell’opzione deve rinunciare alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo, anche se prevista nel contratto, compreso l’aggiornamento Istat. Il principale svantaggio è rappresentato poi dall’applicazione di un regime sostitutivo che si muove al di fuori del meccanismo ordinario di determinazione dell’Irpef che impedisce al contribuente, in assenza di altri redditi oltre a quelli da locazione, di riassorbire eventuali oneri deducibili o detrazioni d’imposta.
Solo per alcuni contratti – Un altro fattore che deve essere considerato, riguarda la possibilità di adesione solo per alcuni contratti di locazione, facendo confluire nel regime ordinario i canoni degli altri contratti. Potrebbe così risultare vantaggioso assoggettare al regime ordinario alcuni contratti con un risparmio fiscale derivante sia dall’applicazione dell’aliquota Irpef del 23% sul canone ridotto forfettariamente, che dall’applicazione di eventuali oneri deducibili o detrazioni d’imposta.